Acheter un bien immobilier à Madagascar quand on est étranger : ce que dit la loi

Madagascar, et plus particulièrement l’île de Nosy Be, attire un nombre croissant d’investisseurs étrangers. Cadre de vie tropical, prix immobiliers accessibles, rentabilité attractive… autant d’arguments convaincants. Mais une question revient souvent : un étranger peut-il légalement acheter un bien immobilier à Madagascar ?
La réponse est oui, à condition de bien comprendre les règles en vigueur et d’adopter une approche sécurisée. Cet article vous éclaire sur les droits, limites et solutions juridiques encadrant l’achat immobilier à Madagascar, afin d’investir sereinement et en toute légalité.

Que permet la loi malgache aux étrangers en matière immobilière ?

Droit d’acquisition sur le bâti, mais pas sur le sol

La constitution malgache n’autorise pas les étrangers à être propriétaires d’un terrain en nom propre. Cependant, plusieurs solutions légales existent :

• Acquisition d’un bien déjà bâti : un étranger peut acheter un bien immobilier construit (villa, bungalow, appartement) et en devenir pleinement propriétaire.
• Bail emphytéotique : contrat de longue durée (jusqu’à 99 ans) signé devant notaire, qui confère un droit d’usage et de construction sur un terrain, renouvelable et cessible.
• Société locale (SARL ou SA) : l’acheteur crée une société malgache (dont il détient les parts) qui, elle, devient propriétaire du terrain.

Encadrement juridique et notarié

Toutes les transactions se font sous le contrôle d’un notaire agréé, qui vérifie :

• La régularité du titre foncier
• L’absence de litige sur le bien
• La conformité des documents de vente

Le cadre légal est donc bien établi, à condition d’être rigoureux dans la démarche.

Comment investir légalement à Madagascar : conseils pratiques

S’entourer de professionnels fiables

Faites appel à :

• Un notaire malgache
• Une agence ou société spécialisée dans l’accompagnement des investisseurs étrangers
• Un cabinet juridique connaissant les spécificités foncières locales

Vérifier systématiquement les documents du bien

Avant tout engagement :

• Demandez le titre foncier individuel
• Vérifiez l’origine de propriété
• Consultez les plans cadastraux
• Vérifiez l'existence de servitudes, hypothèques ou conflits de voisinage

Choisir la bonne forme d’acquisition

• Bien bâti seul : plus simple, idéal pour les petits budgets.
• Bail emphytéotique : solution intermédiaire, souple et adaptée aux biens avec terrain.
• Société locale : montage adapté pour les budgets supérieurs ou pour acquérir plusieurs biens (rentabilité optimisée, fiscalité encadrée).

Préparer la transmission ou la revente

Légalement, un étranger peut :

• Louer son bien à court ou long terme
• Le transmettre par cession de bail ou par vente du bâti
• L’utiliser en tant que résidence secondaire, sans restriction

Conclusion

Acheter un bien immobilier à Madagascar quand on est étranger est parfaitement légal, à condition de respecter les règles en vigueur. Grâce aux mécanismes prévus par la loi, il est possible de devenir propriétaire d’un logement, de percevoir des loyers, de revendre, et même de transmettre ce bien à ses héritiers.
Nosy Be, en particulier, offre un marché structuré, des biens abordables, et des solutions d’accompagnement fiables pour sécuriser chaque étape. Loin des idées reçues, investir à Madagascar est une opportunité réelle, accessible et encadrée.

Vous souhaitez en savoir plus ? Contactez-nous, nous collaborons avec des notaires et des juristes pour sécuriser les transactions immobilières à Madagascar.

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